- Dolores Pérez Islas
El 7 de noviembre de 2025 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Paquete Económico 2026, que incluye modificaciones a la Ley de Ingresos de la Federación, el Código Fiscal de la Federación, la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR) y la Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre Airbnb y plataformas de hospedaje.
Aunque en el debate público se ha hablado mucho de gentrificación, plataformas digitales y vivienda, el cambio más relevante es técnico y fiscal: un fortalecimiento del control sobre los ingresos generados a través de plataformas digitales de hospedaje.
Esto incluye operaciones realizadas en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo y otras plataformas de intermediación digital.
Para quienes operan propiedades en destinos turísticos como Oaxaca, estos cambios no son menores.
De hecho, marcan un punto de inflexión en la forma en que se operan las rentas cortas en México.
El cambio real: más control fiscal sobre ingresos digitales
Las modificaciones incluidas en el Paquete Económico refuerzan tres áreas clave en Airbnb y plataformas de hospedaje.
Primero, en ISR, se fortalece el esquema de retenciones realizadas por plataformas digitales y se incrementa el cruce automático de información entre plataformas y el SAT. Esto reduce significativamente el margen para reportes inconsistentes o estructuras fiscales mal planteadas.
Segundo, en IVA, se clarifica la responsabilidad sobre las retenciones y acreditamientos, lo que implica mayor supervisión sobre los ingresos generados por servicios digitales.
Tercero, el Código Fiscal de la Federación amplía las facultades de comprobación del SAT, endurece sanciones por omisiones y refuerza herramientas como la presunción de ingresos en cuentas con depósitos recurrentes.
En términos simples: la autoridad fiscal tiene hoy mucha más visibilidad sobre la operación de las plataformas.
El impacto en destinos turísticos como Oaxaca
Oaxaca se ha consolidado en los últimos años como uno de los destinos turísticos más dinámicos de México.
Sin embargo, también es un mercado con características muy particulares:
- Alta participación de propietarios extranjeros
- Crecimiento acelerado de las rentas cortas
- Mucha operación informal
- Poca estandarización en la estructura fiscal de los propietarios
En este contexto, el nuevo entorno fiscal tiene un efecto claro: empieza a depurar el mercado.
Las plataformas no se prohíben.
Las rentas cortas no desaparecen.
Pero operar sin estructura fiscal sólida se vuelve cada vez más riesgoso y menos rentable.
El riesgo real no es Airbnb
Con frecuencia escucho a propietarios preocupados por si las plataformas van a desaparecer o si las ciudades van a prohibir las rentas cortas.
Ese no es el principal riesgo.
El riesgo real es otro.
Muchos propietarios creen que su propiedad es rentable porque ven el ingreso bruto por noche, pero no tienen claridad sobre:
- su carga fiscal real
- sus costos operativos completos
- la estructura de retenciones
- el flujo neto después de impuestos
Cuando el SAT empieza a cruzar información, los errores en la estructura fiscal pueden traducirse en multas, discrepancias fiscales o incluso cancelaciones de sellos digitales.
Y eso puede volver inviable una operación que en papel parecía rentable.
Operar profesionalmente ya no es opcional
El nuevo entorno obliga a replantear algo fundamental: la profesionalización de la operación inmobiliaria.
Operar profesionalmente no significa simplemente publicar una propiedad en una plataforma.
Implica construir una estructura completa que incluya:
Una estructura fiscal clara
- régimen fiscal correcto
- conciliación mensual de ingresos
- manejo adecuado de retenciones
- simulaciones reales de flujo neto
Una operación diversificada
Depender únicamente de una plataforma aumenta el riesgo.
Hoy las operaciones más sólidas combinan:
- renta corta
- media estancia
- clientes corporativos
- reservas directas
- alianzas estratégicas
Protocolos operativos estructurados
Esto incluye manuales de operación, lineamientos para huéspedes, gestión vecinal, protocolos de seguridad y sistemas documentados de reporte.
Trazabilidad financiera
Cada ingreso debe poder seguir un camino claro:
entra, se concilia, se declara y se reporta.
Sin improvisación.
La oportunidad detrás de la formalización
Aunque muchos propietarios ven estas medidas como una amenaza, también hay una lectura estratégica.
Cuando un mercado se formaliza, ocurre algo interesante.
El inventario improvisado empieza a desaparecer.
Y los activos bien estructurados se vuelven más valiosos.
Esto ya ha ocurrido en otros destinos turísticos del mundo.
Y todo indica que México está entrando en esa etapa.
Para los propietarios que están dispuestos a profesionalizar su operación, esto puede convertirse en una ventaja competitiva importante.
Porque el mercado ya no premia únicamente la ubicación o el diseño.
Empieza a premiar la estructura.
La pregunta correcta para 2026
Durante muchos años, la conversación en torno a las rentas cortas se centró en una sola pregunta:
¿Cuánto puedo cobrar por noche?
Hoy la pregunta correcta es otra:
¿Cuánto me queda realmente después de impuestos, costos operativos y estructura fiscal?
Quien entienda esa diferencia primero, tendrá una ventaja clara en el mercado.
Empresaria, desarrolladora e inversionista inmobiliaria
Host del podcast Real Estate y Negocios
